23秋学期（高起本：1709-2103、专升本/高起专：2003-2103）《房地产估价》在线作业-0

试卷总分:100 得分:100

一、单选题 (共 30 道试题,共 60 分)

1.某可比实例的房地产状况比估价对象优5%,则其房地产状况调整系数为()。

A.1.05

B.0.95

C.0.96

D.1.1

2.房地产权利的种类中，属于债权的是（）

A.地役权

B.建设用地使用权

C.抵押权

D.租赁权

3.收益法的理论依据为()。

A.替代原理

B.生产费用价值论

C.预期原理

D.适合原理

4.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性

A.不可移动

B.供给有限

C.价值量大

D.用途多样

5.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以( )进行估价。

A.维持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

6.房地产的( ),决定了房地产市场是一个地区性市场。

A.不可移动

B.独一无二

C.供给有限

D.流动性差

7.有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为40年,单价为4000元/m2,乙房地产的收益期限为50年,单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%,则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是()。

A.甲高于乙

B.甲低于乙

C.甲等于乙

D.不能确定

8.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元

A.180

B.178.4

C.183.5

D.176.6

9.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为()。

A.2007年3月15日

B.2006年8月20日

C.签定估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的日期

10.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

11.某建筑物已建成10年,估计尚可使用40年,残值率为零,该建筑物的成新率为()。

A.25%

B.75%

C.80%

D.85%

12.长期趋势法适用的对象是（）的房地产。

A.商业性质

B.出租性质

C.价格无明显季节波动

D.价格有明显季节波动

13.某建筑物的重新购建价格为100万元,建筑物的经济寿命为40年,剩余经济寿命为32年,净残值3万元,则该建筑物按直线法计算的累计折旧总额为()万元。

A.19.4

B.20

C.24.3

D.29.1

14.路线价法主要适用于城镇临街()用地的批量估价。

A.居住

B.商业

C.娱乐

D.工业

15.现知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为4000元/m2,报酬率为10%。则该宗房地产30年土地使用权的价格为()元/m2。

A.3475

B.4605

C.3684

D.3856

16.某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积90m2,使用面积为80m2,每平方米建筑面积的价格为5000元,则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。

A.4000

B.5556

C.5625

D.6250

17.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

18.某宗房地产1997年建成使用,当时获得了70年土地使用权年限,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为()万元。

A.125

B.126.42

C.123.77

D.124.43

19.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。

A.1865元/m2

B.1849元/m2

C.1915元/m2

D.1882元/m2

20.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境,这是由于房地产的( )特性。

A.不可移动

B.独一无二

C.相互影响

D.易受限制

21.( )是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见,包括评估价值和相关专业意见。

A.估价假设

B.估价目的

C.价值类型

D.估价结果

22.收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。

A.市场交易价格

B.未来收益

C.现在收益

D.重新开发建设成本

23.下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是()。

A.金融制度政策

B.利率

C.经济发展

D.汇率

24.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2

A.5190

B.4700

C.5300

D.4790

25.在不同的付款方式下,在成交日期讲明,但不是在成交日期一次付清的价格为为( )。

A.名义价格

B.实际价格

C.市场价格

D.成交价格

26.()是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.适合原理

D.供求原理

27.比准价格A、B、C、D、E分别为26万、28万、28.5万、26.5万、29.5万,若以它们的中位数作为估价对象的最终结果,则为( )万元。

A.27

B.27.7

C.28

D.28.5

28.运用比较法估价,选取可比实例的数量,一般选取( )可比实例即可。

A.4个以上

B.3-5个

C.5个以上

D.5-10个

29.在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

30.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。

A.4367

B.4617

C.4446

D.4161

二、多选题 (共 10 道试题,共 20 分)

31.下列关于收益性房地产价值高低的说法,正确的有()。

A.未来净收益越大，房地产的价值就越高

B.获得净收益越可靠，房地产的价值就越高

C.收益性房地产价值的高低与收益流模式无关

D.获得净收益的期限越短，房地产的价值越低

32.运用比较法估价,房地产状况调整可以分为()调整。

A.区位状况

B.交易情况

C.实物状况

D.权益状况

33.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）

A.现房

B.销售

C.出租

D.自用

34.收集的交易实例信息应当包括()。

A.交易对象的基本状况

B.成交日期

C.付款方式

D.交易双方基本情况

35.搜集交易实例时应搜集交易实例的（）

A.议价时间

B.成交日期

C.付款方式

D.交易情况

36.以下（）有助于把握最高最佳使用原则

A.替代原理

B.收益递增递减原理

C.均衡原理

D.适合原理

37.运用成本法估价,计算投资利息时,包括()的利息,无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。

A.管理费用

B.土地成本

C.销售费用

D.建设成本成本

38.求取建筑物重新购建价格的具体方法，有（）

A.造价指数法

B.分部分项法

C.单位比较法

D.工料测量法

39.求取报酬率的方法有多种,包括()

A.长期趋势法

B.累加法

C.市场提取法

D.分部分项法

40.明确估价基本事项主要包括（）

A.明确估价对象

B.明确估价内容

C.明确估价目的

D.明确估价日期

三、判断题 (共 10 道试题,共 20 分)

41.估价时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。（）

42.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）

43.在估价时,评估价值的确定应当在前,价值时点的确定应当在后。

44.有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。（）

45.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。（）

46.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（）

47.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）

48.估价对象是在委托人指定的基础上由估价人员根据价值时点并征求委托人同意后决定的。

49.既然委托人委托估价机构进行估价,因此委托人一定是估价报告的使用者。

50.均衡原理是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。